梯次推进棚改货币化安置
保障群众利益最大化
蚌埠市
在经济新常态的大背景下，大规模棚户区改造，在外过渡群众日益增多，特别是棚户区改造走到今天，棚改状况发生了变化，棚改的大环境发生了变化，棚户区居民对安置房的要求发生了变化，棚户区改造进入了一个新阶段。当前，积极推进货币化及购买商品房安置，安置方式逐步实现由实物安置向货币化、购买安置转变，既可以保证安置房建设质量、缩短安置周期、有利后期管理，又可以去库存，促进房地产业健康发展，“一举多赢”，势在必行。2014年底前，蚌埠市棚户区改造货币化安置比较滞后，只有滨河西片区12#地块、小碳厂两个项目利用开行贷款实施货币安置，全市货币安置比例不足10％。今年以来，蚌埠市多措并举，加大了工作推进力度，截至8月15日，全市完成回迁安置12570户，其中，货币化和购买安置3143户，占25％。目前，全市棚户区改造实行货币化安置正在由点向面推开，全年计划安置达到60％以上。主要做法是：
一、加强领导、完善机制，推动有机构
棚户区改造货币化和购买商品房安置涉及方方面面，没有无关的领导，也没有无关的部门。我们坚持从加强组织领导、有效推动落实入手，建立了“市级统筹、市区联动，以区为主、部门配合，各负其责、高效运转”的工作推进机制。一是完善组织。市成立棚户区改造开行贷款及货币化安置工作领导小组，市政府主要领导亲自挂帅、全面指挥，下设办公室，由市政府副秘书长兼任办公室主任，从市棚改办、城投、土地储备中心抽调专人集中办公，负责工作协调、调度、推进；辖区成立开行贷款和货币化安置工作组，抽调熟悉业务人员，专门从事开行贷款和货币化安置工作。二是工作落实上，实行“四个一”机制：即每个开行贷款和货币化安置棚改项目实行“一名县级领导挂帅，一套班子运作，一个标准执行，一段时间完成”。三是工作推进上，建立“周调度、旬通报、月观摩”制度。市委主要负责同志亲自抓，连续亲自主持召开推进会，推进项目实施，每周由分管副市长主持召开一次调度会，及时解决问题；每旬对开行贷款、货币化安置进展情况进行通报；每月对货币化和购买商品房安置项目进行一次观摩，现场点评，现场督办，现场推进。
二、政策支持、多方受益，操作有依据
一是统一政策，让群众得实惠。3月5日，市委召开棚户区改造专题会，研究部署加快推进棚改货币化及购买商品房安置工作。市政府及时出台了《关于棚户区改造项目推进货币化和商品房实物安置的实施意见》，明确了货币化和购买安置房的具体要求和流程，对评估价格、政策支持、时间期限等方面做出了相应规定。加大补贴，鼓励购买，辖区政府对被征收户自愿选择以征收补偿款选购商品房(二手房)的，给予原被征收房屋面积价值补偿金5％的补贴；被征收住户选择商品房(二手房)实物安置的，原货币补偿部分免征契税，对超出货币补偿部分的购房款，政府给予不超过1％的补助(6个月内签订商品房销售合同的，补助1％；7—12个月签订商品房销售合同的，补助0.5％；超过1年的不予补助)；对符合26号令独立计户优惠条件且被征收房屋建筑面积45平方米以下的被征收住户，选择商品房实物安置的，政府给予购房补贴(征收房屋有效建筑面积与45平方米的差额部分每平方米补贴1000元)。对于困难户确实买不起房的，利用保障房源进行解决；对于老年人群体，允许以其子女名义贷款购买商品房安置。二是制定政策，吸引开发企业参与。对参与商品房实物安置的开发企业予以政策支持，实际签订商品房安置购房协议的协议单位(开发企业)，以账户为单位提前支付下一节点预售重点监管资金，协议单位所得税征缴由每月预征调整为按季预征，作为购买安置的商品房源可享受政府承建安置房的相关税费减免政策。三是资金支持，鼓励推进。对辖区选择货币化和购买商品房安置的棚改项目，市政府预借资金先行启动实施项目；土地出让金除法定计提部分外，全部用于项目改造；年度棚户区改造上级补助资金，重点用于货币化和购买商品房安置的棚改项目，以减少资金缺口。
三、开行为主、广开渠道、资金有保障
全面推进货币化和购买商品房安置，资金保障是关键。一是 充分发挥棚户区开行贷款的主渠道作用。蚌埠市棚户区申请开 行贷款项目99个，安置房建设项目54个，全市共落实开发银行 授信总额191.44亿元，已全部签订贷款协议，其中：市城投公司作为贷款主体，单独向国家开发银行申请贷款(已纳入省建投公司统贷)落实开行贷款110．7亿元(贷款100亿元、软贷款10.7 亿元)；省建投公司作为贷款主体，市城投公司作为用款主体，落实开行贷款41.76亿元(贷款37.8亿元、软贷款3.96亿元)；省建投公司作为贷款主体，怀远县、五河县和固镇县城投公司作为用款主体，落实开行贷款38.98亿元，占全省授信总额778.96亿元的24.58％，居全省之首、全国前列，截至目前，全市累计放款81.47亿元，用款20.61亿元，为全市棚户区改造货币化安置提供了有力的资金支持。二是发挥“贷款、投资、债券、租赁、证券”等综合金融服务优势，多渠道解决货币化安置资金需求。蚌埠市除与国开行签订191.44亿元的贷款协议外，还与农发行等多家银行签订了贷款协议，其中，农发行6.2亿元、其他银行33.11亿元。通过发行企业债券筹资16.6亿元、信托计划筹资14亿元、社会资金筹资8.5亿元。围绕建立棚户区改造长效投入机制和国有资产良性运营机制，将“蚌埠城市开发建设公司”作为市级棚户区改造和保障性住房建设融资平台，注册资本由2000万元增至20亿元人民币，实行市场化统一经营管理，统一融资、招标建设，整合资金、专款专用，专户管理、封闭运行，配置资源、统一还款，为棚户区改造及保障性住房建设提供支撑。三是加大财政投入，发挥政府的职能作用。蚌埠市规定“当年土地出让金净收益的10％、财政公共预算安排、住房公积金的增值收益结余部分”用于棚户区改造，重点支持货币化安置项目，为货币化安置提供资金保障，确保项目顺利实施。
四、搭建平台、自主购买，房源有保证
能否解决好房源问题，是棚户区改造货币化和购买安置顺利推进的重要条件，只有满足不同层次的需求，新的模式才能得到群众的认可和支持。在房源筹措上力求做到多元化、多渠道以满足不同人群的需求。一是统一搭建平台。建立市区可供商品房安置的房源信息平台，供各区征收项目被征收户选购。全市共有39家房企提供48个项目，可供商品房实物安置房源11889套，全部为自住型普通商品房。二手房房源信息平台系统也已实现上线对外发布，可供选择安置房源7889套，拆迁群众可以到市场上自主选择购买商品房或二手房，凭借购房合同和拆迁协议结算补助资金、享受政策优惠。政府回购，从开发企业库存商品房中团购一批安置房，充分发挥团购的价格优势，为选购商品房安置的拆迁群众提供低价的商品房源。二是对于一些拆迁小户型的住户确实买不起房的，利用闲置的保障房进行过渡，对需要购买保障房的，先租后买。三是对辖区存量安置房源，按照商品房标准补办各类手续，变成独立产权可以上市交易的商品房，以成本价提供给拆迁户选择。同时，市城投公司建立全市统一的国开行贷款棚改项目资金使用平台，各区建立商品房实物安置结算平台，保证资金封闭运行，保证群众按时结算。
五、试点先行、梯次推进，实施有目标
经济新常态下，推进棚户区改造货币化和购买商品房安置，需积极稳妥实施。一是试点先行，梯次推进。3月份，选择4个项目进行试点。目前，龙子湖区海事局棚改项目、蚌山区蒋岗巷已完成货币化安置，禹会区柴油机厂周边棚户区试点项目已启动5个项目，总体进展顺利。6-7月份，全市又启动实施毛巾厂宿舍棚户区、原疏浚小学宿舍棚户区、交通局物流公司棚户区、二钢新村棚户区b地块项目、雪华路两侧棚户区、印染厂及周边棚户区、燕山路南侧二期城中村项目、友谊北路棚户区、八里桥周边棚户区、淮河机械厂棚户区、市中医院棚户区、公交公司宿舍棚户区、滨河西片区6#地块等12个棚户区项目，主要采取货币化或购买商品房安置形式，货币化和购买安置在全市全面推开。二是协调配合，开通绿色通道。充分发挥职能部门作用，为开行贷款工作提供服务保障。市住建委抓货币化、购买安置试点工作；市城投公司发挥好平台作用，做好与辖区、与国开行对接，及时把握项目贷款动态，了解项目进展情况，指导辖区准备项目贷款资料，签订贷款协议，保障项目用款；市发改委、国土、环保、规划、招标局等单位，围绕开行贷款项目提前介入，搞好服务，特别是在审批、“一书四证”办理、资金拨付、土地供应等关键环节，积极配合，技术上予以指导、手续上予以简化，提高办事效率，为开行贷款使用和货币化购买商品房安置工作开通绿色通道。三是开展培训，提高业务水平。开行贷款工作系统性强，政策要求严，程序复杂，随着工作推进，国开行根据实际需要对相关政策进行调整。为及时解读相关政策，使县区负责同志和部门工作人员熟悉路径、了解程序、掌握方法，市政府举办两次培训班，邀请国开行领导讲课，现场指导。同时，省开行相关负责同志定期参加我市工作调度会，帮助现场解决问题，大大缩短了工作周期，有力推动了项目开展。目前，全市已培养一批会做事、懂业务、能操作的精干队伍。四是严格考核，推动工作开展。将开行贷款工作列入2015年棚户区改造和市党政机关年度目标考核内容，并增加考核权重，凡是没有完成开行贷款使用和货币化安置目标的，在年度棚户区考核中实行“一票否决”，确保开行贷款得到有效推进，力争2016年底前完成棚户区改造目标任务。