转变思路 创造内江棚改货币化安置新局面
内江市
2014年，面对经济下行压力持续加大、公共预算收入增长乏力的严峻形势，按照李克强总理“加快棚户区改造，是改善民生的硬任务，也可以有力拉动投资、促进消费，是以人为核心的新型城镇化的重要内容”和陈政高部长“大力推进棚改货币安置，坚决打赢棚改攻坚战”的指示精神，内江市将棚改货币化安置，作为促进房地产市场平稳健康发展、稳定经济增长的重要支撑，通过“六个加强”工作法，即：加强政策优惠、加强对比算账、加强舆论引导、加强惠民服务、加强阳光运行、加强组织领导，使货币安置率由原来的不足5％提高到58．4％，实现了居民从“要我搬”到“我要搬”的转变。
2015年，为进一步引导居民从“我要搬”转变为“要搬好”，将棚改刚需转化为市场有效购买力，充分发挥去商品房库存、拉动投资、稳定增长的作用，内江市确定了“将棚改与稳增长、促消费、惠民生相结合，全面推进棚改货币化安置，转化为最大消费购买力”的工作思路，明确了“中心城区棚改货币化安置率超过90％，本地购房转化率超过70％”的工作目标，打造棚改货币化安置“升级版”。我们采取的主要措施是“四个创新、四个升级”：
一是创新安置方式，推动“部分货币化”向“全面货币化”升级。去年，在“货币补偿 产权调换”模式下，45m2以下享受保底面积安置的住房困难居民，都会选择实物产权调换安置，是一种不完全的货币化安置方式，存在居民“拿钱走人”、补偿金流向不明，安置还房建设周期长、矛盾多，城市环境难以及时改善等弊端。今年，内江市采取了“货币补偿 自主购房”的全货币化新模式，即政府不再主导修建安置房，而是通过政策调整，将过去产权调换补贴给居民的面积等值折算成货币，让“暗补”变为“明补”，让“补面积”变为“补货币”，引导居民最大限度选择货币化自主购房安置，增加市场刚需。比如，将45m2保底安置面积优惠，鼓励居民改善居住条件的超安置面积优惠，解决高层建筑公摊率高的公摊面积优惠等全部计算成货币，让选择购房的居民可获得30万元左右的货币补偿款，可在本地市场上购买一套70m2左右的商品住房。
二是创新政策优惠，推动“拿钱走人”向“拿钱买房”升级。政府和企业共同发力，最大力度惠民利民，使市场刚需转化为市场有效购买力，变“拿钱走人”为“拿钱买房”。一方面，政府给优惠。认真实施去年出台的《国有土地上房屋征收与补偿实施办法》，在购房、过渡费、公摊面积等方面给予补贴。同时，在本地财政较为困难的情况下，及时出台了《促进内江市房地产市场平稳健康发展的意见》，给予本地购房的货币化安置居民80元／m2的财政补贴。另一方面，企业给实惠。入驻服务平台中心交易的开发企业，统一给予居民不低于150元／m2的购房优惠、75元／m2的物业专项维修资金和3年物业服务费的补贴优惠。总计，政府和企业将给予在平台购买本地商品房的棚改居民300元／m2以上的直接补贴。
三、创新服务平台，推动“居民分散交易”向“网上网下交易”升级。遵循“政府搭桥、企业自愿、居民自主、市场选择”原则，创新“互联网 房地产”模式，创建了棚改购房“o2o”服务平台，帮助居民实现线上浏览、线下交易。一是建立网络平台，线上选房。建立一个与内江主要新媒体网站相链接的，涵盖征收政策、房源信息、手续办理的网络信息系统，使棚改居民足不出户即可了解房源信息，选择自己喜欢的房源。二是建立服务中心，线下购房。建立一个1000余平方米的开放性购房服务中心，主城区在建在售开发楼盘全部入驻，现场集中设点销售，提供网签、按揭等全方位服务，让居民一站式完成购房交易。三是建立监管专户，放心买房。在征收中心设立监管资金专户，资金闭环运行。居民购房在网签合同备案后，国开行将补偿资金划转到被征收居民个人账户，随即转存到征收中心监管资金专户，由征收中心直接拨付给开发商转为购房款，并预留5％的监管资金，直至完成 产权办理。
四是创新筹资方式，推动“单一化筹资”向“多元化筹资”升级。把多渠道筹集资金，作为破解棚改难题的关键，通过采取争取政策支持、财政补助、金融贷款等有力措施，保障了棚改工作的顺利实施。一是争取专项补助。今年，争取到中央专项补助资金2亿元、省级补助资金396万元。二是克服困难自筹。牢固树立保棚改就是保民生、保民生就是保发展的理念，打紧开支、科学调度、加大投入，积极筹措自有资本金，努力保障棚改项目资金需求。三是强化平台融资。将政府融资平台作为承贷主体，通过政府融资平台转借的方式，为棚改提供资金支持。今年，通过国开行、川商建设等金融机构，争取9亿元的信贷额度。
通过采取“四个创新、四个升级”的工作方法，内江市棚改货币化安置步伐进一步加快，实现了经济增长、民生改善双促进”，地方政府、棚改居民、房地产企业“三方共赢”。一是居民得实惠。棚改居民获得更多现金补偿，拥有更大自主购房选择权，能实现“出棚就能进楼”、改善居住条件，不再等待较长的过渡期和承受房租上涨压力。实践证明，内江市棚改居民支持搬迁，签约提速非常明显，主城区棚改全货币化工作推开的短短9天里，首批启动的6个棚改点共2263户的房屋征收，签约率就达到70.17％，自主购房率就达到65.99％。二是企业去库存。企业商品房销售速度明显加快，9天时间里，主城区16个开发楼盘首期提供房源4000余套，销售商品住房1074套，面积约9.1万平米，售房金额约4.28亿元。三是政府获收益。减少了过渡费，降低了支出成本，还免除了政府建造安置房、无限期承担物业管理等方面的压力，棚改工作阻击减小、整体加快，截至目前，征收补偿货币化率达100％，本地购房转化率达67.44％，将促进财税增收和就业稳定。四是经济稳增长。棚改全面货币化和最大限度本地购房，将有力促进房地产平稳健康发展，拉动投资、促进消费，最终实现经济稳增长。2015年，内江市将改造棚户区11475户，按平均70％的本地购房转化率计算，将形成70万m2左右的商品住房销售面积(占年销售量的28％左右)，增加房地产销售收入约32亿元，增加各种税金约4.2亿元。未来5年，内江市还将改造棚户区近3.4万套，预计可消化商品房库存约214万m2，增加房地产销售收入近96亿元，增加各种税金近13亿元。
在全面推进棚改货币化的艰辛探索中，内江市得出了“三个坚持”的体会。一是坚持问题导向。在相当长的时间里，把棚改孤立地看作是一项民生工程，采取“货币补偿 产权调换”方式，承受着建设安置还房等诸多压力；注重提升货币化安置率，实现了居民主动搬迁，但很多居民仅是“拿钱走人”、没有“拿钱买房”，没有充分发挥去商品房库存的作用。于是，我们把棚改放在阻击经济下行的大视野中去思考和谋划，采取“货币补偿 自主购房”的全货币化新模式，推动“部分货币化”向“全面货币化”、“拿钱走人”向“拿钱买房”升级，释放了棚改红利、稳定房地产市场、促进了经济增长。二是坚持政策引导。政策引导至关重要，政府必须有所作为，把握居民拆迁心理需求，科学制定、严格执行政策，最大限度引导居民本地购房。三是坚持市场主导。政府必须有所不为，不能越俎代庖、替民当家，而应充分发挥市场机制作用，尊重居民自主权，满足多样化需求，运用“互联网 ”等新模式，搭建好企业居民对接平台，实现最大程度的购买力转化。